Lotissement contre terrain synthétique : une “compensation” légale… ou un arrangement discutable ou risqué ?

Extrait (résumé synthétique)

Un projet actuellement soumis à enquête publique à Grez-Doiceau prévoit la construction de 27 maisons unifamiliales le long du RAVeL. Pour compenser la réduction d’environ 10 m de profondeur d’un terrain de football existant causée par la nouvelle voirie, le promoteur financerait en grande partie la création d’un second terrain de football synthétique.

Cette mesure est présentée comme une « compensation proportionnelle ». Or, en droit wallon, les charges d’urbanisme, définies par le Code du Développement Territorial (CoDT), doivent correspondre à des actes ou travaux imposés au demandeur, et non à une simple contribution financière. Elles doivent en outre être directement liées aux impacts du projet et respecter un principe strict de proportionnalité.

Dans ce contexte, plusieurs questions se posent :

Le lien entre la construction de 27 logements et la nécessité d’un nouveau terrain de football est-il réellement démontré ?
La participation financière du promoteur peut-elle être assimilée à une charge d’urbanisme au sens du CoDT ?
La mesure est-elle proportionnée au regard des impacts réels du projet ?

À ces interrogations juridiques s’ajoutent des enjeux environnementaux. Les terrains synthétiques sont aujourd’hui examinés de près en Europe en raison de la dispersion possible de microplastiques issus des granulats et des fibres, une problématique qui fait l’objet de restrictions dans le cadre du règlement REACH Regulation de l’European Commission.

Enfin, le terrain concerné se situe en zone agricole et partiellement en zone d’aléa d’inondation, ce qui pourrait nécessiter un permis d’urbanisme spécifique et des études complémentaires sur la gestion des eaux et l’impact environnemental.

Au final, sans préjuger de la légalité du projet, la « compensation » envisagée soulève des questions de transparence, de proportionnalité et d’intérêt général, qui méritent un examen approfondi dans le cadre de l’enquête publique.

Terrain de football synthétique prévu comme compensation ?

Nous prenons comme base de réflexion un projet actuellement à l’enquête publique à Grez‑Doiceau en mars 2026 : 27 maisons unifamiliales sont projetées entre la rue de la Sainte du Chêne et les terrains de football, le long du RAVeL.

Le dossier annonce que le promoteur (JAZY SA) finance une « compensation proportionnelle » à la réduction de profondeur d’un terrain de football existant, amputé d’environ 10 m par la nouvelle voirie sur la parcelle communale 107D.

« Le nouveau tracé ampute en partie une infrastructure sportive. Le terrain de football le plus proche de la rue du Stampia voit sa profondeur réduite de 10 mètres […] Le demandeur et l’autorité communale se sont entendus sur une juste compensation proportionnelle consistant en la participation financière majeure par le demandeur à la construction d’un second terrain de football synthétique en lieu et place d’un actuel terrain pleine terre. »

Est‑ce légal de “compenser” les désagréments d’un lotissement par un terrain de foot ?

En droit wallon, les charges d’urbanisme sont définies à l’article D.IV.54 du Code du Développement territorial (CoDT) comme des actes ou travaux imposés au demandeur, « à l’exclusion de toute contribution en numéraire », destinés à compenser l’impact que le projet fait peser sur la collectivité au niveau communal. La doctrine et plusieurs notes d’orientation rappellent que seules des prestations en nature (travaux, équipements, cessions gratuites) peuvent être qualifiées de charges d’urbanisme, et non des paiements.

Un équipement sportif peut, en principe, entrer dans la catégorie des « équipements publics ou communautaires » visés par la partie réglementaire du CoDT pour illustrer les charges possibles (parmi d’autres : voiries, espaces verts publics, plaines de jeux, crèches, etc.). Mais pour qu’une mesure soit qualifiée de charge d’urbanisme, elle doit :

Constituer un acte ou travail imposé (ou une cession à titre gratuit) et non une simple participation financière, conformément à l’article D.IV.54, alinéa 2 ;
Viser à compenser un impact du projet sur la collectivité au niveau communal ;
Respecter le principe de proportionnalité, tel que précisé à l’article R.IV.54‑2 (rapport raisonnable entre le coût que le projet fait peser sur la collectivité et le coût des charges et cessions, et absence de charge d’une importance déraisonnable au regard de l’objet du permis).

Le permis doit en outre distinguer clairement conditions et charges et comporter une motivation qui justifie le choix des charges, leur localisation et le respect de ce principe de proportionnalité.

Points d’attention spécifiques dans ce cas

Dans le cadre de cette enquête publique, plusieurs fragilités potentielles appellent une vigilance particulière, sans préjuger de la légalité du dispositif concret :

Lien avec l’impact : il faudrait démontrer en quoi la création de 27 logements crée un impact sur les équipements sportifs ou les espaces publics tel que la mise en place d’un nouveau terrain de football (ou la relocalisation/compensation d’un terrain existant) constitue une réponse pertinente à cet impact, et non une simple transaction opportuniste.
Proportionnalité chiffrée : si un terrain de football synthétique représente un coût important, une motivation particulièrement solide est requise, avec une mise en balance explicite entre les impacts du projet et le coût de la mesure imposée, conformément au « double test » de proportionnalité évoqué dans la doctrine et dans certaines questions parlementaires relatives aux articles D.IV.54 et R.IV.54‑2.
Nature de la mesure (charge vs contribution financière) : la formulation en termes de « participation financière majeure » appelle à clarifier si l’on se trouve bien dans le champ d’une charge d’urbanisme (acte ou travail imposé, ou cession à titre gratuit) ou dans celui d’une contribution financière négociée, qui ne peut être assimilée à une charge au sens strict du CoDT. Des notes d’orientation communales (par exemple Wavre) insistent sur l’interdiction explicite des contributions en numéraire au titre de charges.
Confusion des instruments : si la commune cède une partie de son foncier pour créer un second accès, cette opération relève d’autres règles (gestion du domaine communal, éventuelle aliénation) et ne peut être maquillée en charge d’urbanisme. La combinaison d’une cession de foncier communal et d’une participation financière à un équipement pose donc des questions de bonne qualification juridique et de transparence.

Intérêt général et exigences éthiques

Lors des travaux préliminaires à l’étude d’incidences, EPURES avait déjà interrogé les « compensations » proposées et la question de savoir si elles profiteraient réellement à l’ensemble des habitants, et pas seulement au porteur de projet ou à un cercle restreint d’usagers.

Sur le plan juridique, le cadre des charges d’urbanisme vise précisément à éviter les « contreparties » déconnectées des impacts réels : les actes et travaux doivent être localisés à proximité du projet ou justifiés par un schéma de développement communal ou pluri‑communal, et respecter le principe de proportionnalité. Sur le plan éthique, sans préjuger d’aucune illégalité dans le cas d’espèce, la prudence consiste à veiller à ce que toute mesure présentée comme compensation soit lisible, transparente, solidement motivée et orientée vers l’intérêt général de l’ensemble de la collectivité, afin d’éviter toute perception de « marchandage ».

Dans cet esprit, les questions d’EPURES reviennent à demander : quels impacts objectivés le projet crée‑t‑il (en termes de mobilité, d’équipements, de paysage, d’eaux) ? Quelles mesures sont réellement nécessaires et proportionnées pour les compenser ? Et comment s’assurer que ces aménagements bénéficient effectivement à la collectivité, de manière défendable sur le plan juridique et acceptable socialement ?

L’impact environnemental des terrains synthétiques

La compensation envisagée repose, selon le dossier, sur la création d’un nouveau terrain de football synthétique. Or, ce type d’équipement fait l’objet d’une attention croissante au niveau européen, notamment en raison des émissions de microplastiques issues des matériaux de remplissage granulaire.

Dans son communiqué du 25 septembre 2023 relatif à la restriction REACH sur les microplastiques intentionnellement ajoutés, la Commission européenne annonce des mesures visant à limiter ces substances, en visant notamment les granulats utilisés comme remplissage sur les terrains de sport artificiels, identifiés comme une source majeure de microplastiques intentionnels dans l’environnement. Les États membres ont approuvé une restriction qui inclut une période de transition de huit ans avant l’interdiction de la mise sur le marché de ces matériaux de remplissage polymères.

Parallèlement, une étude menée par l’Université de Barcelone, publiée en 2023 dans la revue Environmental Pollution, met en évidence la présence de fibres de gazon artificiel dans les eaux de surface de rivières et de mers au large de Barcelone et de Séville ; elle conclut que ces fibres constituent des polluants largement répandus dans les milieux aquatiques. Selon la synthèse publiée par Gazon Sport Pro H24, jusqu’à 15 % des morceaux de plastique de plus de 5 mm collectés au large de Barcelone seraient des fibres de gazon synthétique, avec des concentrations pouvant atteindre 213 200 fibres par km² dans certaines zones.

Ces données rejoignent les préoccupations déjà relayées dans la presse spécialisée (par exemple Gazon Sport Pro H24) sur l’avenir des terrains synthétiques au regard de la réglementation REACH et des risques de dispersion de microplastiques. Même si des alternatives aux remplissages polymères sont en cours de développement, leur innocuité environnementale, leurs performances sportives, leurs besoins en entretien et leur durabilité restent encore l’objet de recherches.

En outre, des études commandées par l’Agence suédoise de protection de l’environnement ont estimé qu’une part significative des fibres de gazon artificiel et des matériaux de remplissage pouvait quitter les terrains, notamment via les systèmes de drainage des eaux pluviales et les épisodes pluvieux intenses.

Le cumul de ces facteurs : terrain synthétique, risques de dispersion de microplastiques et localisation en zone d’aléa d’inondation (même faible) justifie, de manière générale, une vigilance accrue quant aux risques de dissémination de particules plastiques mais aussi de colmatage des ouvrages sportifs par les boues par exemples.

L’emplacement du futur terrain et le besoin d’un permis d’urbanisme

Le terrain existant (situé au nord du site, le plus proche de la rue du Stampia) qui serait remplacé par le nouveau terrain synthétique est en zone agricole et (partiellement ) en zone d’aléa d’inondation faible/très faible.

Toute transformation de ce terrain en infrastructure sportive synthétique (remplacement d’un terrain pleine terre par un terrain synthétique) pourrait nécessiter un permis d’urbanisme, en tant qu’acte ou travaux soumis à autorisation au sens du CoDT, notamment s’il s’agit d’une implantation en zone agricole ou d’un équipement collectif impactant le paysage ou la gestion des eaux. La partie réglementaire du CoDT (notamment les articles R.III.1 et suivants) précise les cas où les installations sportives requièrent un permis, en fonction de leur nature, de leur superficie et de leur localisation (zone agricole, aléa inondation).

En zone agricole, l’autorisation préalable est généralement requise pour les équipements sportifs, sauf dispense explicite, et l’enquête publique est de rigueur. De plus, en zone d’aléa d’inondation (même faible), le permis doit démontrer la compatibilité avec la gestion des eaux, avec des exigences renforcées sur l’infiltration, les bassins tampons et les risques de colmatage des ouvrages hydrauliques.

Le dossier ne fournit pas d’indication sur l’existence d’un permis préalable pour ce nouveau terrain, ni sur son zonage exact ni sur les études d’incidences requises. Par conséquent, l’octroi d’un tel permis n’est pas garanti et dépendra de l’instruction spécifique par l’autorité compétente, au regard des règles du CoDT et des cartographies LIDAXES ou zones inondables mentionnées dans les documents. Si ce permis n’est pas obtenu, la « compensation » envisagée pourrait ne pas être réalisable, rendant le montage juridiquement inachevé.

Conclusion

Au terme de cette analyse, la « compensation » envisagée sous la forme d’une participation à la création d’un terrain de football synthétique soulève des interrogations sérieuses, à la fois sur le plan du cadre juridique des charges d’urbanisme et sur celui de l’intérêt général et de l’environnement. Un équipement sportif peut, en principe, relever des charges d’urbanisme, mais seulement à la condition d’être clairement qualifié comme acte ou travail imposé (et non comme contribution en numéraire), directement lié aux impacts objectivés du projet et strictement proportionné à ceux‑ci, avec une motivation explicite et contrôlable.

Dans le cas présent, à partir des éléments disponibles, le lien entre la création de 27 logements et la nécessité d’un nouveau terrain de football synthétique apparaît insuffisamment documenté, tant sous l’angle du besoin d’équipement que sous celui de la proportionnalité financière, tandis que les enjeux environnementaux propres aux terrains synthétiques et la situation en zone d’aléa d’inondation renforcent les questions de pertinence à long terme.

Sans affirmer qu’il se noue ici quelque chose d’illégal – ce qui supposerait d’examiner la décision finale, la motivation détaillée du permis et les éventuelles conventions conclues – il apparaît légitime, au regard du CoDT et des connaissances actuelles sur les terrains synthétiques, de demander un réexamen approfondi du dispositif de compensation proposé, afin de garantir sa conformité juridique, sa cohérence environnementale et son orientation effective vers l’intérêt général de la collectivité.

Sources diverses

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