Un projet de 27 logements actuellement soumis à enquête publique à Grez-Doiceau dépendrait étroitement de la cession d’une parcelle communale pour créer un second accès routier. L’analyse de l’étude d’incidences et du droit wallon suggère que, sans cet accès supplémentaire, le projet aurait probablement été refusé ou fortement réduit en raison du non-respect des exigences d’accès à une voirie « suffisamment équipée » prévues par le Code du Développement Territorial. Cette situation soulève des questions sur le rôle des autorités communales dans la faisabilité du projet et sur les bénéfices réels pour la collectivité.
Permettre la création d’un lotissement : quel rôle pour la commune ?
Cette analyse prend pour point de départ un projet actuellement à l’enquête publique à Grez-Doiceau en mars 2026. Celui-ci prévoit la construction de 27 maisons unifamiliales entre la rue de la Sainte du Chêne et les terrains de football situés le long du RAVeL. Dans le cadre de ce projet, les autorités communales permettent au promoteur (JAZY SA) de créer une voirie à double accès en lui cédant une partie de leur foncier. La question se pose dès lors : cette cession est-elle un simple élément technique ou joue-t-elle un rôle déterminant dans la faisabilité du projet ?
Accès à la voirie et cession de terrain communal (parcelle 107D)
Les éléments disponibles permettent de considérer que sans la cession de la parcelle communale 107D, située à l’ouest du site et comprenant notamment le parking d’accès au terrain de football et à l’Espace Jeunes, le projet de 27 logements aurait probablement été refusé ou réduit de manière significative. Il aurait par exemple pu être limité à un accès unique par le sud, impliquant un programme résidentiel bien plus modeste. Cette analyse s’appuie sur l’Étude d’Incidences sur l’Environnement (EIE) et sur le droit wallon, notamment l’article D.IV.55 du Code du Développement Territorial, qui exige qu’un projet dispose d’un accès à une voirie « suffisamment équipée », c’est-à-dire adaptée au trafic et aux services de secours.
Sources : EIE (ABV Environment, nov. 2025) [4077_stampia_grez_eie_final.pdf] ; CoDT art. D.IV.55.
Le rôle central de la cession dans le projet
La parcelle principale du projet (523E) n’est pas enclavée puisqu’elle dispose d’un accès direct à la rue de la Sainte du Chêne. Toutefois, l’EIE indique explicitement que cet accès est jugé insuffisant pour un projet de 27 logements. Le dossier prévoit donc un second accès traversant la parcelle communale 107D.
Cette cession permet notamment :
– la création d’une nouvelle voirie reliant la rue de la Sainte du Chêne à la rue du Stampia ;
– le réaménagement du carrefour avec un plateau surélevé et une traversée cyclo-piétonne ;
– la réorganisation du parking existant desservant le terrain de football et l’Espace Jeunes.
Sans cet accès supplémentaire, le projet dépendrait uniquement de la rue de la Sainte du Chêne, une voirie étroite en sens unique, limitée à 30 km/h et dotée d’un trottoir partiel, dont l’utilisation pour desservir le lotissement suppose un long détour. Le trafic généré par 27 logements — estimé à environ 16 équivalents véhicules particuliers par heure en période de pointe pour environ 66 habitants — serait alors concentré sur cette seule voie. L’analyse de mobilité réalisée dans l’EIE repose précisément sur l’existence des deux accès, ce qui montre l’importance structurelle de la cession communale dans l’équilibre du projet.
Lien avec l’article D.IV.55 du CoDT
Le respect du critère d’un accès à une voirie « suffisamment équipée » est apprécié au cas par cas mais doit être motivé. Grâce à la cession de terrain communal, le projet prévoit la création d’une nouvelle voirie interne qualifiée de « zone résidentielle 20 km/h », large d’environ 5 m, partagée entre usagers et conforme aux recommandations techniques applicables.
En revanche, si le projet ne disposait que de l’accès sud, la situation serait plus problématique : la rue existante présente des difficultés dont une visibilité limitée et un stationnement déjà présent, ce qui pourrait créer des risques de saturation ou d’insécurité pour les piétons, les écoliers et les services de secours.
La doctrine confirme d’ailleurs qu’un accès jugé trop étroit ou inadapté au trafic généré par un projet peut justifier un refus de permis. Cette interprétation se retrouve également dans la jurisprudence du Conseil d’État de Belgique, notamment dans l’arrêt n° 256.935 du 26 juin 2023, qui rappelle l’importance de l’évaluation concrète du trafic et des conditions d’accès.
Scénarios plausibles sans la cession
Si la parcelle communale 107D n’était pas cédée, plusieurs scénarios apparaissent possibles :
– Refus du projet : probabilité élevée, en raison d’un accès jugé insuffisant pour 27 logements.
– Réduction importante du programme : probabilité moyenne, par exemple avec un projet limité à une dizaine de logements accessibles uniquement par le sud.
– Acceptation du projet tel quel : probabilité faible, car l’EIE présente explicitement l’accès nord comme une amélioration essentielle de la mobilité et de la sécurité.
Indices d’une dépendance du projet à cette cession
Plusieurs éléments du dossier suggèrent que la faisabilité du projet est étroitement liée à cette cession :
– l’évolution du projet, passé de 35 logements à 27, avec la connexion à la rue du Stampia présentée comme une amélioration majeure ;
– la mise en place d’une compensation négociée, le promoteur finançant un nouveau terrain de football synthétique en contrepartie de la réduction de profondeur du parking existant ;
– la rétrocession prévue de la nouvelle voirie au domaine public communal.
Conclusion
L’analyse des éléments disponibles suggère que, sans la cession de la parcelle communale 107D, le projet de 27 logements aurait difficilement satisfait aux exigences de l’article D.IV.55 du Code du Développement Territorial relatives à l’accès à une voirie suffisamment équipée. Un refus ou une réduction substantielle du projet aurait donc été plausible.
L’étude d’incidences ne développe pas explicitement ce scénario alternatif, mais présente l’accès nord comme une solution coordonnée avec la commune pour « sécuriser la mobilité » et « améliorer l’intégration du projet ».
Dans de nombreux dossiers d’urbanisme, le public peut avoir l’impression que les autorités ont déjà pris position en faveur d’un projet. Cette perception est souvent infondée et ne saurait être affirmée sans éléments probants. Toutefois, au regard des informations disponibles dans ce cas précis, il apparaît que la cession du terrain communal a joué un rôle déterminant dans la possibilité d’urbaniser le site.
La question demeure dès lors ouverte : quels bénéfices concrets cette opération apportera-t-elle réellement aux citoyens ?