Le diagnostic territorial de Grez‑Doiceau (in BW & Province du Brabant wallon, octobre 2025) quantifie les terrains non artificialisés en zones urbanisables et estime un potentiel, tout en rappelant le caractère théorique de l’exercice et l’absence de vérification de terrain. Il signale aussi, sans les chiffrer, des gisements complémentaires (dents creuses, division, rehausse/reconstruction, division de bâtiments et de terrains) susceptibles d’augmenter la capacité de production de logements par recyclage de l’existant, en cohérence avec l’objectif du SDT de renforcer la production en centralité. L’article expose ces gisements non chiffrés, explique pourquoi ils comptent et précise les besoins de connaissance locale (inventaires, visites, échanges techniques) indispensables pour passer d’un inventaire à une stratégie opérationnelle.
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Constats
Le diagnostic territorial de Grez‑Doiceau définit l’analyse des “réserves foncières” d’abord comme une quantification des terrains non artificialisés situés en zones urbanisables au plan de secteur, complétée par un potentiel de mutation. Il indique explicitement que cet exercice vise à produire “un chiffre théorique” de disponibilité foncière, selon une méthode en étapes (sélection en zone urbanisable, filtrage par contraintes fortes, puis “caractérisation” via contraintes faibles et moyennes, et distinction IN/OUT centralité). Le diagnostic précise aussi que cette caractérisation ne tient pas compte de l’équipement disponible/indisponible en voirie ni de l’état de la voirie, et que des réunions avec la commune et le gestionnaire technique du réseau ainsi que des constats de terrain sont nécessaires mais n’ont pas été réalisés dans le cadre du rapport. En parallèle de l’inventaire quantifié, le document signale qu’une analyse complémentaire par l’administration locale pourrait “affiner le résultat et compléter le potentiel foncier”, notamment via des gisements non chiffrés. Ces gisements évoqués sans quantification incluent : le potentiel de renouvellement de logements/bureaux/locaux inoccupés, des bâtiments déclarés insalubres, les dents creuses situées dans les centralités, le potentiel de rehausse et de reconstruction du bâti (notamment pour des “petits logements” ne répondant plus aux exigences de confort actuel et induisant une inoccupation), la création de logements collectifs, ainsi que la division des bâtiments et des terrains. Le rapport mentionne en outre, comme leviers de planification de la densification, le renouvellement urbain, la mutualisation des emplacements de parcage et la division de bâtiments de gabarit plus important et sous‑occupé. À ce stade, le diagnostic ne donne aucun chiffre (en hectares, en parcelles ou en nombre de logements) pour ces gisements.
Enjeux
Le diagnostic rappelle que la réforme du CoDT et l’adoption du SDT introduisent l’objectif d’optimisation spatiale visant à préserver au maximum les terres de l’artificialisation et à lutter contre l’étalement urbain. Dans ce cadre, le rapport met en avant un indicateur clé : la localisation de la production de logements à l’intérieur et à l’extérieur des périmètres de centralité, et précise que la tendance récente à davantage produire en centralité “devra être poursuivie” pour s’inscrire dans l’objectif du SDT d’établir, à l’horizon 2050, la production de “trois logements sur quatre” à l’intérieur des périmètres des centralités communales. Cet objectif renforce l’intérêt stratégique des gisements non chiffrés, car ils renvoient à des opportunités situées dans les tissus déjà urbanisés et, pour certains, directement dans les centralités (ex. dents creuses, divisions, réorganisation de grands bâtiments sous‑occupés). Le diagnostic fait également un lien explicite entre ces gisements et le “potentiel de recyclage du foncier”, en les présentant comme une manière de compléter l’inventaire fondé sur les terrains non artificialisés. Autrement dit, l’enjeu n’est pas uniquement de connaître l’existence de terrains libres en zone urbanisable, mais aussi d’identifier la capacité du territoire à produire des logements par transformation et optimisation de l’existant, en cohérence avec la limitation de l’artificialisation et la recherche d’une production mieux localisée. Cependant, l’absence de chiffrage ne permet pas, en l’état, de comparer objectivement ces gisements à l’inventaire quantifié ni de les hiérarchiser sur une base robuste : je ne sais pas quel est leur poids relatif.
Pourquoi ces gisements sont importants ?
Le diagnostic indique que des inventaires locaux pourraient compléter le potentiel foncier par le renouvellement de logements/bureaux/locaux inoccupés et par le traitement de bâtiments déclarés insalubres, ce qui renvoie à une mobilisation du bâti existant plutôt qu’à la consommation de nouveaux terrains non artificialisés. Il identifie aussi les dents creuses situées dans les centralités comme une “source complémentaire” de complétude de l’inventaire, ce qui les positionne comme un levier potentiel directement compatible avec une stratégie de recentrage sur les centralités. De même, le rapport cite la rehausse et la reconstruction du bâti — en lien avec l’inoccupation induite par l’inadéquation de certains “petits logements” aux exigences de confort — comme gisement à considérer, ce qui suggère une logique de remise à niveau/renouvellement du parc existant plutôt qu’un recours systématique à des terrains vierges. Le diagnostic insiste enfin sur le potentiel de division des bâtiments et des terrains, et sur la création de logements collectifs, comme éléments à évaluer dans la stratégie territoriale.
Ces options sont cohérentes avec une planification de la densification “des zones observées” évoquée par le rapport via des mesures telles que le renouvellement urbain, la mutualisation du stationnement ou la division de grands bâtiments sous‑occupés.
Le document ne dit pas que ces gisements seront acceptables partout, ni qu’ils remplaceront les terrains vierges, mais il les présente clairement comme des composantes à investiguer pour compléter l’inventaire et éclairer une trajectoire d’optimisation spatiale.
Pistes de travail proposées sur base du diagnostic.
- Mettre en place (ou consolider) des inventaires communaux ciblés : inoccupation (logements/bureaux/locaux), bâtiments déclarés insalubres, dents creuses en centralité, opportunités de rehausse/reconstruction, situations de division possible (bâtiments/terrains).
- Confronter ces gisements aux périmètres de centralité et aux contraintes (au minimum, à titre d’information et de précaution), en cohérence avec la logique IN/OUT centralité rappelée par la méthode du diagnostic.
- Examiner, en accompagnement, les mesures de planification évoquées par le rapport (renouvellement urbain, mutualisation du parcage, division de grands bâtiments sous‑occupés) comme leviers potentiels de densification, sans préjuger de leur faisabilité localisée.
Ces pistes restent à un niveau de principe, car le rapport ne fournit pas de protocole de quantification de ces gisements ni d’outils de priorisation prêts à l’emploi. Définir la méthode locale la plus appropriée nécessiterait une réflexion au niveau communal et des données complémentaires.
Besoins de connaissance (conditions pour décider et prioriser)
Le diagnostic indique que son exercice est théorique et que les choix méthodologiques peuvent être réinterrogés “au cas par cas” lors de l’élaboration d’un projet (schéma ou permis).
Il précise également que des mises à jour sont nécessaires (matrice cadastrale et contraintes territoriales) pour actualiser les changements de statut et maintenir la pertinence des résultats.
Surtout, il rappelle l’absence de vérification de terrain et la nécessité d’une connaissance communale (inventaires et visites) pour affiner et compléter l’analyse.
Dans une démarche SDC, connaître le potentiel réel des gisements non chiffrés est donc important pour trois raisons, telles qu’elles découlent des limites explicitement posées par le diagnostic :
- Passer d’un inventaire homogène et théorique à une lecture opérationnelle tenant compte de la réalité locale (dont l’équipement et l’état de la voirie, non intégrés).
- Éclairer la faisabilité et la priorisation dans une logique de centralités (objectif SDT rappelé dans le diagnostic).
- Sécuriser le dialogue public et politique en distinguant ce qui est quantifié par la méthode régionale (auditable via tableaux) de ce qui doit être établi localement (inventaires/terrain).