Ce résumé du dossier de Canopea (décembre 2025, Aurélie Cauchie & Eva Joskin) met en évidence pourquoi la réponse à la crise du logement ne peut plus reposer principalement sur la construction neuve, compte tenu des impacts environnementaux, de l’inabordabilité croissante et des évolutions démographiques. Il explique le changement de cadre proposé — sobriété foncière, mobilisation du “foncier invisible”, articulation entre densité et qualité de vie — et présente la division de logements comme un levier central de densification douce, à activer via des outils, de l’accompagnement et des recommandations coordonnées (fédéral, régional, communal).
Ce dossier de Canopea (décembre 2025), rédigé par Aurélie Cauchie et Eva Joskin, défend l’idée que répondre aux besoins en logement en Wallonie exige de produire autrement que par la seule construction neuve, en priorisant la sobriété foncière et l’optimisation du parc existant, avec un focus central sur la division de logements comme levier de densification douce.
Point de départ : une crise du logement et du territoire
Le dossier met en parallèle trois dynamiques : (a) les impacts environnementaux de la construction et de l’étalement, (b) une inabordabilité croissante du logement (notamment pour les ménages précaires et les locataires), et (c) l’évolution démographique (vieillissement, hausse des ménages d’une personne, mobilité résidentielle plus faible avec l’âge).
Il souligne aussi un décalage structurel entre besoins et offre : le parc wallon est très majoritairement composé de maisons et de logements grands, alors que la composition des ménages évolue vers des tailles plus petites.
Changer de cadre : sobriété immobilière et “foncier invisible”
Le dossier plaide pour une “sobriété immobilière et foncière” : réduire la dépendance à la construction neuve et réorienter l’action vers la réparation/rénovation et la transformation du déjà-là.
Il mobilise la notion de foncier invisible (gisements non évidents à première vue) et distingue deux familles d’action : “densifier sans étaler” (ex. BIMBY, démolition-reconstruction dans certains cas) et “intensifier les usages” (ex. division, réaffectation de vacants, transformation de bâtiments non résidentiels).
Rendre la densification désirable
Le dossier insiste sur le fait que la densité est un rapport quantitatif, mais que son acceptabilité dépend de la “densité vécue” et de paramètres qualitatifs (espaces verts, place de la voiture, architecture, nuisances, etc.).
Il propose donc de lier indicateurs de quantité et exigences de qualité, et de travailler sur les représentations sociales, les jeux d’acteurs et les biais qui structurent les décisions locales.
La division : potentiel, état des lieux, acteurs
La partie centrale analyse la division comme une méthode “douce” de création de logements dans l’existant, en abordant : le potentiel estimé, les données disponibles (permis, données cadastrales) et leurs limites, les contraintes légales, ainsi que des regards croisés (communes, propriétaires, citoyens).
Le dossier met en avant que la division est souvent liée à la rénovation (elle peut déclencher ou amplifier une rénovation énergétique) et qu’elle comporte des co-bénéfices collectifs : création de petits logements sans artificialisation, meilleure utilisation des infrastructures, logements plus compacts potentiellement moins énergivores, diversification de l’offre y compris dans le périurbain/rural.
Recommandations multi-niveaux
Le dossier se termine par des recommandations au niveau fédéral, régional et communal.
Parmi les orientations citées : maintenir des signaux fiscaux favorables à l’existant (différentiel de TVA), encadrer davantage la démolition-reconstruction (ex. justification et analyse comparative), soutenir des structures d’accompagnement (sur le modèle d’expériences évoquées à l’étranger), faciliter le financement, et outiller les communes pour intégrer une stratégie de densification douce dans les Schémas de Développement Communal.