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Pourquoi la division est une stratégie de densification intéressante ?

Par 21 février 2026No Comments

Résumé de la présentation de Eva Joskin & Aurélie Cauchie, expertes chez  Canopea lors du  colloque « Diviser pour mieux se loger » organisé par Canopea le 5 février  2026.

Consulter la présentation Compte-rendu du colloque

Eva Joskin et  Aurélie Cauchie  expliquent que la division de logements est une stratégie de “densification douce” pertinente en Wallonie parce qu’elle répond à un double décalage : un parc très majoritairement constitué de grandes maisons unifamiliales, et une demande croissante de petits logements liée à la diminution de la taille des ménages et au vieillissement.

Les autrices partent d’un cadrage statistique (population, ménages, logements) et soulignent que la Wallonie compte beaucoup de maisons et relativement peu de bâtiments contenant plusieurs logements, tout en ayant plus de logements que de ménages (ce qui inclut vacance, résidences secondaires, kots, etc.). Elles décrivent ensuite la montée des tensions : hausse durable des coûts, difficulté d’accès à la propriété et pression sur le logement social (mention de plus de 50 000 ménages en attente).

Le cœur de l’argument est l’inadéquation entre offre et besoins : plus de la moitié des ménages sont composés d’une ou deux personnes, tandis que le parc est surtout fait de logements de cinq pièces ou plus. Elles mobilisent Eurostat pour appuyer l’idée de sous‑occupation : en 2016, 67% de la population en Belgique vivait dans un logement “sous‑occupé” (trop grand au regard du ménage), ce qui rend crédible l’existence d’un gisement de réorganisation du parc existant.

Dans ce contexte, la division est présentée comme une option peu invasive (à l’échelle du bâtiment), souvent plus acceptable socialement que des opérations lourdes (démolition‑reconstruction), permettant de créer des petits logements sans artificialiser et de mieux utiliser les infrastructures déjà en place. Le texte insiste sur une approche non injonctive (“pas ‘faire déménager mamie’”), mais comme un outil pour accompagner les parcours résidentiels, notamment dans des secteurs périurbains/ruraux où la sous‑occupation des seniors est fréquente.

Les autrices cadrent aussi la division juridiquement via le Code du Développement Territorial : créer un logement autonome dans un logement existant via permis, avec exigences de salubrité/qualité, en distinguant ce sujet d’autres formes (colocation, habitat kangourou) qui posent des questions différentes. Enfin, elles identifient des freins côté propriétaires (complexité, financement, difficulté à se projeter) et concluent que, comme pour la rénovation, la division nécessite un accompagnement structuré; les Schémas de Développement Communal sont vus comme une fenêtre d’action pour cibler “le bon endroit” et fixer un niveau de qualité.

Sources diverses

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