Diviser pour mieux se loger : densifier le bâti existant sans dégrader la qualité d’habiter

Face à la crise du logement et à l’impératif de sobriété foncière, la division de logements réapparaît comme un levier concret pour créer des unités supplémentaires dans le bâti existant.  Le colloque “Diviser pour mieux se loger” organisé par Canopéa à Namur rappelle toutefois que cette piste n’est vertueuse que si elle est encadrée : exigences de salubrité, de sécurité et de performance, et anticipation des impacts sur le voisinage et la mobilité.

Un résumé rédigé par l’équipe d’EPURES

Diviser pour mieux se loger : densifier sans étaler… à condition d’encadrer

La division de logements est de plus en plus présentée comme un levier “pragmatique” pour répondre à la tension sur le logement sans ouvrir de nouveaux fronts d’urbanisation.
Le colloque “Diviser pour mieux se loger” organisé par Canopéa à Namur rappelle toutefois un principe simple : diviser peut produire du logement utile, mais peut aussi dégrader la qualité d’habiter si la pratique n’est pas balisée (qualité, salubrité, énergie, impacts locaux).

De quoi parle-t-on, et pourquoi maintenant ?

“Diviser”, c’est transformer un logement (souvent une maison unifamiliale ou un grand appartement) en plusieurs unités autonomes, avec des effets sur l’urbanisme, la sécurité, la salubrité, la gestion des communs et la performance énergétique. Ce retour en force s’explique par un contexte combiné : évolution des ménages (plus petits, décohabitation), inadéquation partielle du parc existant, et impératif de sobriété foncière (faire mieux avec l’existant plutôt que consommer du sol).

Les promesses : un “gisement” dans le bâti existant

La division est attractive parce qu’elle s’appuie sur un parc déjà là, souvent situé dans des tissus équipés (voiries, réseaux, services), ce qui en fait une forme de densification dite “douce”.
Elle peut aussi contribuer à diversifier l’offre en ramenant des petits logements là où le marché propose surtout du grand, et permettre, dans certains cas, d’adosser la création d’unités à un chantier de rénovation plus global.

Les dérives possibles : quand “diviser” fabrique de la précarité

Le colloque insiste sur le fait que la division n’est pas automatiquement synonyme de solution : mal encadrée, elle peut encourager des opérations spéculatives et une production de logements de très faible qualité.
Les risques identifiés (ou classiquement associés à ce type d’opérations) portent sur des surfaces trop petites, un manque de lumière/ventilation, des performances énergétiques médiocres, une acoustique insuffisante, des problèmes de sécurité, et une dégradation progressive du bâti si les travaux sont minimisés.
À l’échelle du quartier, la multiplication d’unités peut aussi accentuer les tensions sur le stationnement, les déchets, les accès et l’usage des espaces extérieurs, avec un potentiel réel de conflits de voisinage si rien n’est anticipé.

Conditions de réussite : un cadre clair et des exigences de qualité

Un message transversal ressort : la division devient un outil “d’intérêt général” quand elle est orientée par des règles lisibles, des critères de qualité et une capacité de contrôle.
Autrement dit, il ne s’agit pas seulement d’autoriser ou d’interdire, mais de fixer des conditions minimales (habitabilité, salubrité, sécurité, énergie) et d’aligner la pratique avec les objectifs territoriaux (sobriété foncière, centralités, mobilité).

Leviers concrets pour les communes (et partenaires)

Voici des idées directement transposables dans une politique locale (règlements, guides, pratiques d’instruction, accompagnement).

• Écrire une “doctrine communale” de la division : périmètres à privilégier (centralités, proximité services/TC), typologies visées, et signaux “go/no-go” (bâti enclavé, parcelle trop contrainte, impossibilité de traiter les accès/communs).
• Mettre en place un guichet d’accompagnement (urbanisme-logement-énergie) : diagnostic, scénarios (division, logement intergénérationnel/kangourou, annexe), pré-check administratif, et orientation vers des professionnels, afin d’éviter la division “au hasard” et de soutenir les propriétaires non-experts.
• Définir un socle d’exigences “qualité d’habiter” : salubrité, lumière et ventilation, sécurité incendie, acoustique, espaces de rangement, locaux vélos/poussettes, gestion des communs (accès, compteurs, déchets), pour éviter la production de logements indignes.
• Articuler division et performance énergétique : profiter du chantier pour corriger l’isolation/les systèmes, et éviter de multiplier des unités énergivores (avec un phasage réaliste et des exigences minimales).
• Anticiper les impacts de mobilité : stationnement (ou son encadrement), accès, livraisons, et rabattement vélo, en fonction de l’accessibilité du site et de l’offre de transport.
• Renforcer la prévention des dérives : contrôles ciblés, critères anti-suroccupation, vigilance sur les “micro-unités” et sur les divisions qui contournent l’esprit des normes.
• Mieux distinguer les formes d’habiter : division ≠ colocation ≠ habitat groupé ; clarifier ces catégories aide à adapter les règles et à éviter les faux débats.

Ressources

https://www.canopea.be/compte-rendu-du-colloque-diviser-pour-mieux-se-loger/

https://reseau.canopea.be/agenda/diviser-pour-mieux-se-loger/